北京收金340亿、深圳现百亿“地王”，上半年土拍有何风向？

2026年上半年，地王一线城市住宅用地供应全面进入“缩量提质”阶段。北京百亿市场分化呈现极端态势：核心优质地块引发激烈角逐，收金上半动辄上百轮竞价；而远郊地块则陷入流动性困境，亿深频繁底价成交。圳现

在“冰火两重天”的年土市场格局下，土地价值正在经历深刻重估。何风房企“重仓核心、地王规避外围”的北京百亿投资逻辑，折射出行业从规模扩张向品质聚焦的收金上半战略转向。

北京：核心地块成“角斗场”，亿深百轮竞价点燃市场

根据中指研究院数据，圳现2026年上半年北京土地市场呈现显著的年土规模收缩与结构优化特征：

• 成交规模大幅下滑：共成交涉宅用地21宗，规划建面121.97万平方米，何风同比下降48%。地王
• 出让金锐减：土地出让金合计340.11亿元，同比下降66%。
• 价格与热度低迷：成交楼面价27885元/平方米，平均溢价率仅3.55%，较去年同期下滑3.6个百分点。

市场分化：7宗溢价 vs 14宗底价

中指研究院高级分析师范诒杰指出，2026年北京计划供应商品住宅用地200-240公顷，较2025年进一步缩减。上半年供应节奏平稳，但地块规模普遍较小，整体成交热度平淡。

• 溢价成交：21宗地块中仅7宗溢价成交（去年同期为9宗），其中溢价率超10%的地块仅4宗（去年同期为7宗）。
• 底价成交：其余14宗地块均以底价成交，显示市场整体观望情绪浓厚。

亮点：核心板块热度不减

尽管整体平淡，但通州、丰台等核心区域的地块表现抢眼，成为头部房企必争之地：

1. 通州九棵树南地块：
2. 参与者：保利发展、招商蛇口、绿城、建发、中海5家头部房企。
3. 过程：线上5轮+现场173轮，共计178轮竞价。

4. 结果：招商蛇口以溢价20.95%竞得。

5. 丰台太平桥地块：

6. 参与者：4家头部央国企。
7. 过程：历经151轮举牌。

8. 结果：保利发展以总价41.544亿元竞得，溢价率15.4%，成交楼面价创区域新高。

9. 丰台桥南地块：

10. 过程：经过144轮竞价。
11. 结果：厦门国贸以11.947亿元摘得，溢价率15.65%。

范诒杰分析认为，这证实了房企对核心优质资产的拿地意愿依然强劲。相比之下，昌平、顺义、大兴外围及怀柔、密云等远郊地块全部底价成交，区域冷热分化达到极致。

上海易居房地产研究院副院长严跃进从宏观角度评价，北京市场呈现“缩量提质”格局。供应端通过缩减规模、优化结构，特别是增加“小而美”、低总价优质地块，精准匹配了房企当前的投资需求。

深圳：核心区“抢破头”，百亿地王刷新纪录

深圳土拍市场在上半年收官之际迎来高潮，核心地块竞争烈度远超预期。

焦点事件：宝安中心区“地王”诞生

6月25日，深圳宝安区新安街道A002-0113地块出让，引发市场震动：

• 竞争激烈：4家头部央国企参与，历经300多轮竞价。
• 成交结果：保利发展以总价105.10亿元竞得。
• 关键数据：
• 溢价率：高达99.05%。
• 楼面价：87900元/平方米，刷新宝安中心区宅地楼面价纪录。
• 涨幅对比：较2025年相邻地块（59600元/平方米）上涨约47.5%，直接拉升区域地价预期。

市场全景：核心与外围的冰火两重天

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，深圳上半年共成交6宗涉宅用地，总金额约291亿元。

• 供应结构：全部位于城市核心或成熟片区。
• 热点板块：6月集中出让的3宗核心宅地（南山科技园、前海桂湾、宝中）连续刷新地价纪录。这些板块稀缺性极强，推高了竞争烈度。
• 外围现状：配套型外围地块多以底价成交，冷热悬殊。

趋势研判：一线城市“点状高热”特征固化

目前，上海和广州上半年土拍尚未完全收官。整体来看，一线城市土地市场呈现“点状高热”特征：

• 上海：策略为释放稀缺核心地块。
• 广州：延续“缩量+小而精”策略以维持热度。
• 共同特征：核心板块房企争抢激烈，远郊地块底价成交常态化，分化加剧。

积极信号与下半年展望

严跃进认为，当前土地市场释放多个积极信号：
1. 供地精准化：避免集中供地带来的市场波动，体现“控增量、优存量”导向。
2. 利润空间保障：低溢价环境和可控的单幅总价，支持房企推进投资并保留合理利润。
3. 品质升级：低容积率导向契合居住品质提升趋势。

下半年预测：

• 北京：范诒杰预计，北京将延续“提质缩量”策略。海淀、丰台等核心区域有望推出更多优质宅地，结构性行情持续，核心区竞拍热度不减，溢价宗数可能增多；但远郊及外围地块去化压力依然巨大，底价成交仍是主流。
• 深圳：上半年核心地块的高溢价已成功“点燃”市场热度。下半年预计将通过释放“压箱底”的稀缺好地，延续并强化这一势头。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 穆祥桐

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