租了18年的房子，退租时被要求“恢复如新”？房东索赔各类修复费近25万元，法院：租客仅需赔付6万余元，房东返还6600元保证金

2026-07-18 07:03:37 [百科] 来源：艾创先锋资讯网

租住多年，恢复如新双方原本相安无事，租年证金却在退租时因“恢复原状”产生巨大分歧。房东索房东一句“恢复如新”是退租否合理？“恢复原状”的法律边界究竟在哪里？近日，上海市长宁区人民法院审理的时被一起租赁纠纷案引发社会广泛关注。

租住18年一朝翻脸，求房退租遭索赔24万余元

2006年6月，赔各租客张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同，类修约定张先生承租案涉房屋，复费付万房东返还租期一年，近万并缴纳保证金11600元。元法院租余元元保

合同条款明确约定：
1. 租客需依照房屋交接时现状使用；
2. 如需重新装修或变更原有设施，客仅须先征得房东同意；
3. 租赁期满，需赔房屋需恢复至交接时现状；
4. 因租客使用不当或人为原因导致房屋或设备损坏的恢复如新，应负责赔偿。租年证金

一年租期届满后，双方虽未续签书面合同，但张先生继续居住，直至2024年7月才正式退租，实际居住长达18年。

在此期间，张先生经房东允许，将房屋墙体由白色粉刷为黄色，并将三室结构改造为四室。交接时，刘女士要求张先生将房屋恢复“原状”，具体包括：
* 恢复三房结构；
* 墙体修复刷新（修复漏水损坏并粉刷为白色）；
* 地板换新；
* 灶台换新等。

双方协商未果，刘女士遂诉至法院，主张张先生赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并要求承担逾期支付租金违约金5000元。

张先生辩称：
* 装修改造已获刘女士允许；
* 墙壁发霉系外墙渗水所致，非其责任；
* 除第三卧室地板因长期使用办公椅滑轮磨损外，其余地板、灶台损坏均属自然损耗，不应由其承担；
* 房屋空置受市场行情及刘女士自身原因影响，拒绝赔偿空置损失。

此外，张先生提起反诉，要求刘女士退还房屋押金。

法院判决：酌情认定租客赔付6万余元

长宁区人民法院经审理认为，承租人退租时应按合同约定返还房屋。若因承租人故意或疏忽造成损坏，应承担赔偿责任；若系房屋自然损耗，则不应由承租人承担修复及赔偿责任。

1. 关于“恢复原状”及结构改造费用
合同明确约定租赁期满后需恢复原状。尽管张先生对房屋结构和墙体颜色的更改经过了刘女士同意，但依据合同约定，返还房屋时理应恢复为原始状态，该部分修复费用应由张先生承担。

2. 关于墙体、地板、灶台受损责任
刘女士申请对受损原因进行鉴定，但鉴定结论显示因果关系客观无法鉴定。
* 漏水问题：双方确认租赁期间张先生曾反映漏水，但均未维修。
* 地板问题：除张先生自认办公椅造成的地板损坏外，刘女士未能举证其余损坏系使用不当所致。
* 自然损耗：案涉房屋出租时已装修多年，且张先生实际使用18年，正常使用过程中不可避免地产生自然损耗。

综合考虑房屋现状、使用年限、各自过错等因素，法院酌情认定张先生支付修复费用3万余元。

3. 关于房屋空置损失
刘女士在收回房屋后即挂牌出租。在诉讼前，张先生已多次明确拒绝修复，刘女士作为出租人负有避免损失扩大的义务。结合双方沟通情况、房屋空置状态、当事人过错程度，并参照鉴定报告载明的修复工期及市场租金标准，法院酌情认定张先生支付空置损失3万余元。

最终判决结果：
* 张先生向刘女士支付房屋修复费用3万余元、房屋空置损失3万余元；
* 刘女士向张先生返还保证金6600元。

目前，本案判决已生效。